Гражданка А проживает в городе Гамильтон, провинция Онтарио, Канада (это на половине пути между Торонто и Ниагарскими водопадами). Жила в Москве, состояла в браке, две дочери от этого брака. Развод, затем переезд с дочерьми в Канаду. Бывший муж остался в Москве, и потом второй раз женился. Год назад бывший муж внезапно умер, не оставив завещания. Его наследниками по закону (на квартиру в Москве и т.д.) являлись в равных долях три человека - вторая жена и две дочери. Для введения дочерей в наследство гражданка А заключила договор с одним адвокатом в Москве. Адвокат потребовал (совершенно правильно) доверенность от наследников на представительство их интересов. Гражданка А со своими дочерьми пришла заверить доверенность в российский консулат в городе Торонто, который обслуживает жителей провинции Онтарио. Но в консулате отказались оформить требуемую доверенность, поскольку у дочерей был просрочены российские паспорта. Российский консулат в Торонто обслуживает российских граждан только с действительными российскими заграничными паспортами. Канадские или иные иностранные паспорта у российских граждан в консулате не принимаются. Позиция консулата в этом вопросе такая - проживающие за границей российские граждане должны сами следить за тем, чтобы у них всегда на руках были действительные российские загранпаспорта. Получение новых паспортов для дочерей в консулате было возможно. Но эта процедура включает получение ответов на запросы консулата в ряд российских инстанций, и занимает до четырех месяцев. Этого времени у дочерей не уже было (по закону, на подачу заявлений о вступление в наследство дается только шесть месяцев со дня смерти наследодателя, а гражданка А начала действовать уже ближе к концу этого срока). В результате адвокат доверенность не получил и наследственное дело не открыл. В итоге в наследство на московскую квартиру хорошего класса вступила только вторая жена бывшего мужа гражданки А, и вскоре ее продала. Дочери же остались ни с чем, и сейчас уже ничего поделать нельзя. Вступи же они в наследство, им полагалась бы шестизначная сумма в долларах США.
Кто же здесь виноват, и что можно было сделать? Виновата в первую очередь сама гражданка А. И даже не только в том, что не следила за российскими документами своих дочерей. Ее вина (но скорее - беда) еще и в том, что она обратилась, может быть, и к хорошему адвокату по наследственным делам, но живущему в России и работающему с гражданами, также проживающими в России. Там ведь совершенно другие условия. В частности, там нет проблем со срочной заменой просроченных паспортов, и при желании, там всего за один день можно и новый паспорт получить, и требуемую довереность у нотариуса оформить. Что же делать в сложившейся ситуации в Канаде, этот российский адвокат не знал, и потому ничего посоветовать не смог. Не та у него специализация.
А решался этот вопрос очень просто. Имеется Гаагская Конвенция от 05 октября 1961 года, членами которой являются Россия, Украина, США и ряд других стран (но не Канада), по так называемому апостильному заверению документов официальными органами стран-членов Конвенции. В частности, документ, заверенный апостилем в США официальными американскими органами, признается всеми официальными органами России и Украины. Система заверения документов в российских и украинских консулатах, и система заверения документов апостилем, являются двумя параллельными и независимыми системами. При этом при апостильном заверении документов от граждан не требуются обязательного предоставления действительных российских или украинских паспортов, а возможно использование канадских или американских паспортов либо даже водительских удостоверений. Для жителей США в апостильном заверении документов вообще проблем нет. Для жителей Канады это несколько сложнее - Канада не является членом этой Конвенции. Но почти 90% населения Канады живет в 100-километровой зоне от границы с США. Гражданке А с ее дочерьми надо было всего лишь доехать по хайвею от канадского города Гамильтон до американского города Ниагара-Фоллс. Это - меньше одного часа езды на автомобиле. Вьезд в США для канадских граждан свободный (да и без гражданства - тоже возможно). При желании, требуемую доверенность можно было оформить за один день. Платеж за апостиль в штате Нью-Йорк составляет 13 (тринадцать) долларов. В соседнем с Онтарио штате Мичиган апостиль стоит всего 1 (один) доллар, но только туда дальше ехать. Итак, максимум три часа на поездку в США, максимум 100 долларов на оплату самого апостиля и всех остальных накладных расходов (бензин, почта), и дочери гражданки А стали бы наследницами и получили шестизначную сумму в долларах.
Какой в итоге вывод по данному делу. Тот, что гражданке А надо было обратиться к специалистам, хорошо знающим специфику и возможности всех видов действий с недвижимостью и с наследством в России и на Украине для граждан, живущих в США или Канаде. В частности, для нашей компании такие ситуации по отсутствию у обращавшихся к нам наследников не только действительных российских либо украннских заграничных паспортов, но и вообще всех других документов, достаточно часты, но никаких осложнений для клиентов нашей компании для принятия и распоряжения наследством в том не было.
Но описанное - частный случай для дочерей гражданки А, имевших просроченные паспорта, и понесших убытки из-за обращения к недостаточно компетентным специалистам. Есть одна общая особенность для вcех жителей США/Канады. Дело в том, что правовые последствия при продаже недвижимости в России и на Украине очень сильно отличаются для тех, кто живет там, и для тех, кто живет в США/Канаде. Для эмигрантов эти последствия гораздо более жесткие. Сами эти последствия зависят от того, кто и как оформляет сделку продажи недвижимости, и даже от того, как написана доверенность на эту продажу. Продающие недвижимость жители России и Украины таких особенностей и связанных с ними последствий не имеют. Поэтому и работающие в основном только с местными клиентами российские и украинские риэлторские компании, в своих действиях, как правило, данные последствия в расчет не принимают и при работе с недвижимостью эмигрантов. Наша компания об этих последствиях для жителей США/Канады знает, всегда их учитывает, и поэтому дает существенно лучшие результаты для своих клиентов.

Гражданка Б проживает в штате Нью-Йорк, США. В 1992 году эмигрировала в Америку, оставив на всякий случай дом в одном из городов ближнего Подмосковья. Через несколько лет, прочно закрепившись в США, она решила продать этот дом. Начали собирать справки, и с удивлением узнали, что дом уже давно по цепочке сделок дарений, принадлежит другому лицу. Причем в первый раз дом был подарен по доверенности, которую якобы выдала сама гражданка Б. Новый владелец дома заявил, что знать ничего не хочет, и будет всеми силами отстаивать свои права на подаренный ему дом. Подали заявление в суд о признании сделки дарения дома недействительной. Подняли документы, нашли доверенность. Доверенность сразу вызвала несколько вопросов. Во первых, она оформлена в России через два года после безвозвратного выезда гражданки Б из России в США. Во вторых, в самой доверенности нет ни даты рождения гражданки Б, ни данных ее паспорта. В третьих, доверенность была оформлена по якобы представленному старому внутреннему паспорту гражданки Б, и в ней написано, что гражданка Б все еще прописана в этом доме. Но в те времена все выезжающие на ПМЖ в обязательном порядке должны были сдать свой внутренний паспорт и выписаться из России, без этого загранпаспорт на ПМЖ просто не выдавался. Затем, доверенность заверена не нотариусом, а "специалистом районной администрации". Почему не нотариусом - непонятно. По закону о нотариате, это возможно только в случае, если в данном населенном пункте вообще нет нотариусов, а в том городе нотариусов много. Далее - более. В заграничном паспорте гражданки Б есть только штамп о ее выезде из России в 1992 году, штампов о последующих вьездах в Россию нет. Если гражданке Б действительно нужно было сделать доверенность, то для этого нет нужды ехать в Россию, доверенность легко оформить в США, в консулате или апостилем. Все это (а также рад и других признаков) показывало, что доверенность либо сама поддельная, либо сделана по поддельным документам. Однако судья на все эти доказательства высказался, что они - косвенные. Теоретически это подразумевало, что гражданка Б могла вьехать в Россию либо вообще нелегально, либо по каким-то образом где-то взятому другому загранпаспорту (и это при наличии у нее своего действующего загранпаспорта), и оформить в России эту доверенность, зачем-то используя при этом свой уже недействительный старый внутренний паспорт (опять же при наличии пригодного для нотариальных дел действующего загранпаспорта). Поэтому судья назначил почерковедческую экспертизу подписи гражданки Б на оспариваемой доверенности. Гражданка Б согласилась. Для экспертизы надо было получить от гражданки Б официально заверенные образцы ее подписи. Судья сказал, что отправил официальный запрос в соответствующие органы США. Ждали этот запрос более года - не дождались, так он и не пришел. В итоге, гражданка Б за свой счет полетела в Россию, и сдала образцы своих подписей. Доверенность и образцы подписей направили на экспертизу. Далее - самое существенное. Наверное, многие помнят, что в России и на Украине при заверении подписи человека у нотариуса он обязан сначала полностью написать прописью свои фамилию, имя и отчество, и только затем поставить свою подпись. Делается это потому, что у многих людей их подпись представляет собой невнятную закорючку, и в случае чего при проверке эксперт не может определить, кто эту подпись-закорючку поставил - недостаточно графического материала. После проверки нашей доверенности эксперт вынес определение, что написанные на ней прописью фамилия, имя и отчество сделаны точно не гражданкой Б, а по самой подписи он заключения сделать не может - там стоит неясный росчерк, мало материала для сравнения.
Получив заключение экспертизы, судья в итоге вынес решение - " В удовлетворении иска (ФИО гражданки Б) об истребовании из чужого незаконного владения у (ФИО нынешнего владельца дома) имущества в виде .... дома......по адресу... - отказать".
Мотивы - следующие. Главное - по несоответствию подписей на доверенности, даем прямо из решения суда "Суд находит, что заключение эксперта не может служить бесспорным доказательством в подтверждении того, что истица не подписывала указанную доверенность. ..... Суд находит, что выполнение записи (указаны фамилия-имя-отчество гражданки Б) в доверенности не самой истицей, а иным лицом, не имеет юридического значения... Сама по себе расшифровка подписи, т.е. указание фамилии, имени и отчества доверителя не может являться подписью, то есть не может удостоверять доверенность от имени заявителя". Это решение судьи по поводу подписи было показано нескольким российским нотариусам. Реакция всегда одна - писать фамилию, имя и отчество полностью перед подписью должен только сам доверитель, и требуется это именно для того, чтобы можно было проверить, кто именно расписался - то лицо, от которого выдана доверенность, или какое-то другое, и таким образом определить, настоящая эта доверенность или поддельная. Далее, в качестве свидетеля на суде допросили "специалиста районной администрации", который заверял эту доверенность. Вопрос к ней - кто ее подписывал. Та утверждает, что именно гражданка Б в ее присутствии сама ставила подпись на доверенности. Это судья оценивает дословно так "У суда нет оснований не доверять показаниям допрошенного свидетеля, поскольку она несет уголовную ответственность за дачу заведомо ложных показаний". Но, по сути дела, этот специалист косвенно подозревается в соучастии в подделке доверенности, то есть в уголовном преступлении. Это - очень заинтересованное лицо. Если она скажет, что документ в действительности подписывало другое лицо, а не гражданка Б, то сразу получит весомую уголовную статью. Так что она скорее всего скажет суду? Однако, по решению судьи, если свидетель (косвенно - подозреваемый) дает показания под угрозой ответственности за дачу заведомо ложных показаний, то тогда у суда "нет основания не доверять показаниям допрошенного свидетеля". То-есть, все сказанное кем-то под присягой считается истиной, поскольку сказано под присягой. Следующим доводом судьи об отказе, было заявление нынешнего владельца дома, что он он "переоборудовал мансардное помещение на 2-м этаже под жилое помещение.... Если же истица истребует в т. ч. и переоборудованное истцом помещение без какой-либо компенсации, то это будет неосновательным обогащением...". И еще несколько пунктов аналогичного содержания, подтверждающих итоговое решение судьи, что надо все оставить как есть, и что никаких возвратов или хотя бы компенсаций гражданке Б не полагается. Областной суд оставил решение районного суда в силе.
Какие же выводы можно сделать из данного случая ?.
Первый вывод - слабая защищенность граждан перед мошенниками, продающими их недвижимость по поддельным документам (особенно если эти граждане находятся вдали от своей недвижимости, и она пустует и не контролируется). Оказывается, что продать чужую недвижимость относительно несложно. Для этого достаточно узнать только адрес "нужного обьекта". Сейчас по адресу квартиры любой человек может официально получить информацию о том, кому она принадлежит. Чуть больше усилий, и можно получить всю потребную для продажи квартиры информацию - ФИО владельцев, их даты рождения, данные паспортов, на которые оформлено право собственности, кто прописан в квартире, и т.д.. Имея эти данные, можно составить поддельную доверенность на продажу квартиры. Заверить такую доверенность относительно нетрудно. "Черного" нотариуса или "специалиста районной администрации", согласного заверить даже заведомо поддельную доверенность, в России и на Украине найти можно. В случае чего тот заявит, что доверитель к нему действительно приходил. А если что оказалось не так, то это значит одно из двух. Либо к нему пришел человек, очень похожий на фотографию в паспорте. Действительно, при желании можно найти подходящий типаж человека, и так хорошо его загримировать, что он будет очень похож на фото в паспорте. Особенно если речь идет о пожилых людях, чья последная фотография в паспорте (в возрасте 45 лет) была сделана лет 20 -25 назад, и который на свое прежнее фото уже и сам мало похож. Либо нотаусу предьявили хорошо подделанный паспорт, а он не виноват, что не смог определить подделку. В принципе, таким образом (похожим человеком или хорошо подделанным паспортом) можно обмануть и добропорядочного нотариуса. Есть и гораздо более простые способы заверения поддельных доверенностей.
Потом по такой доверенности получают все требуемые для продажи справки и документы, вплоть до дубликатов якобы утерянных правоустанавливающих документов, вскрывают дверь в квартиру, показывают ее покупателям, и в итоге проводят сделку продажи чужой квартиры.
Второй вывод - слабая защита граждан со стороны государственных органов, в данном случае суда, призванных защищать граждан от действий мошенников. Как видно из приведенного дела гражданки Б, даже при, казалось бы, полной очевидности того, что ее дом был незаконно подарен по поддельной доверенности, и должен быть ей возвращен (сделка совершена не по воле собственника, и являлась безвозмездной), судья посчитал, что доказательств тому недостаточно, и вынес решение не в ее пользу. Гражданка Б осталась без дома и без каких-либо компенсаций за него. Здесь два варианта, один хуже другого. Первый вариант - плохой. Ведущий это дело судья был пристрастен, и вынес заведомо неправомочное решение. Тогда это означает, что любой гражданин может быть ограблен с помощью поддельной доверенности, и есть вероятность, что судья окажется пристрастным, и не станет защищать пострадавшего. Второй вариант - очень плохой. Ведущий это дело судья был обьективен, и вынес действительно правомочное решение. Тогда это означает, что любой гражданин может быть настолько "грамотно" ограблен с помощью поддельной доверенности, что его не может защитить даже обьективный и добросовестный судья.
Подводя итог, можно дать две рекомендации тем, у кого осталась недвижимость в России и на Украине. Если она Вам еще нужна, то следите за ней внимательно, и почаще проверяйте, кому она принадлежит - Вам или уже кому другому (хотя и это в случае чего мало поможет). А если уже не очень нужна, то не стоит без особой нужды держать дорогое имущество в зоне повышенного риска его потери.

Гражданка В проживает в городе Торонто. Ее родители жили в Москве, в хорошего класса приватизированной квартире. Несколько лет назад в умер ее отец, в этом году умерла ее мать. Были поданы документы на введение гражданки В в наследство на квартиру. Однако оказалось, что за два месяца до смерти мать гражданки В завещала свою квартиру какому-то гражданину. По его словам, он "ухаживал за оставшейся в одиночестве женщиной, и та в благодарность завещала ему квартиру". При этом своей дочери мать ни об этом человеке, ни об какой-либо помощи, но о завещании ни разу не говорила. Такое завещание опротестовать практически невозможно, и наследником квартиры вместо гражданки В стал посторонний мужчина. К сожалению, это довольно часто встречающийся случай, в том числе и в практике нашей компании.
Классический сценарий таких событий, как правило, следующий.
"Заинтересованные лица" тем или иным путем (что несложно) получают информацию, по каким адресам проживают пожилые, лучше одинокие люди. Затем делается запрос в управление регистрационной службы о принадлежности данной квартиры. Официально этот запрос имеет право делать любое лицо. Стоит он 115 рублей (меньше 5 долларов), и через неделю выдается справка о том, кто является собственником этой квартиры. Если собственник - проживающий в квартире пожилой человек, то на квартиру начинается охота. К этому пожилому человеку приходит обаятельные женщина или мужчина, и представляются членами благотворительной организации, помогающей пенсионерам. У них при себе могут быть очень красивые бумаги, что якобы они действуют по поручению либо городских властей, либо известных российских или иностранных благотворительных организаций. Пенсионеру предлагают какую-либо помощь продуктами, медицинским обслуживанием, уходом, или деньгами. И действительно, два-три месяца ему бесплатно носят продукты, приходит медсестра делать уколы, на его счет в банке зачисляются добавки к пенсии. Причем все это делается открыто, на виду у соседей. Затем пенсионеру предлагают оформить такие отношения официально, то есть заключить с ним "Договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением". В таком договоре участвуют два лица - "Получатель ренты", то есть нынешний владелец квартиры, и "Платильщик ренты", то есть будущий владелец квартиры. По этому договору, в соответствии со статьями 601 - 605 Гражданского Кодекса Российской Федерации, право собственности на квартиру без какого-либо предварительного платежа сразу переходит от "Получателя ренты" к "Платильщику ренты", но с обременением, которое прекращается со смертью получателя ренты. "Получатель ренты" сохраняет за собой право пожизненного проживания в своей квартире, а "Платильщик ренты" должен ежемесячно выплачивать ему денежное содержание в размере не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Допускается замена денежных выплат обеспечением потребностей "Получателя ренты" в питании, в одежде, в уходе, в медицинских услугах, и т.д. Если есть опасения, что пенсионер не согласится добровольно на такой договор, то его могут попросить подписать какую-либо безобидную бумагу вроде заявления на бесплатные лекарства. Если пенсионер вообще ничего не хочет подписывать - возьмут его подпись с какой-либо платежки за квартиру. Затем эту подпись аккуратно скопируют на доверенность, и заверят ее у "черного" нотариуса (к сожалению, это не проблема). Далее по этой доверенности "заинтересованные лица" сами получат дубликаты "утерянных" правоустанавливающих документов на квартиру, и затем сами оформят такой договор ренты. И не следует особо надеяться, что после смерти "Получателя ренты" можно будет доказать поддельность такой подписи. При малом обьеме графического материала (короткой подписи) посмертная графологическая экспертиза не сможет вынести однозначного определения, подписал ли эту доверенность сам "Получатель ренты", или это сделало другое лицо (наша компания уже сталкивалась с такими случаями). Затем еще два-три месяца "для приличия" продолжаются эти услуги или платежи. После этого наступает финал. Вдруг оказывается, что пенсионер, зачастую сердечник, гипертоник и т.д., либо "по забывчивости" пропустил прием жизненно необходимого лекарства, либо, наоборот, "по ошибке" принял его в слишком большой дозе. Все, квартира перешла к "Платильщику ренты". На недоуменные вопросы детей или других наследников умершего пенсионера этот человек с честными глазами скажет, что он за этим пожилым человеком ухаживал (что подтвердят соседи), и что полагающиеся деньги ему аккуратно переводил (вот выписка из банковского счета). Почему умерший не сообщил детям о заключении такого договора - так спросите у самого умершего. Может, он нуждался, а у детей просить дополнительной помощи стеснялся, или просто забыл сказать в связи с плохой старческой памятью. А что старик недолго прожил - так на то воля божья. Дело практически не оспоряемое, вернуть такую квартиру вряд-ли удастся. Причем, из практики нашей компании, выступить в роли такого нежданного наследника могут и известные детям люди - знакомая пенсионера, его соседка, приходящая медсестра, и т.д. На кону - большие деньги, а нравы в России и на Украине - известны. В более грубом случае, со стариками вообще "работают" заочно, они детям ни о чем подозрительном и не скажут.
Таким образом, сейчас наличие права собственности на квартиру у живущих в России и на Украине стариков может оказаться опасным для них самих, и лишить их детей наследства.
Поэтому компания рекомендует всем лицам, имеющих пожилых родственников в России и на Украине, просить их быть настороже, если кто-то, известный или тем более неизвестный, начинает предлагать им какую-либо помощь. Все должны помнить, что бесплатный сыр чаще всего бывает в мышеловках.
Радикально решить эту проблему может оформление такого договора ренты между стариками и их собственными детьми. При этом старики сразу становятся неинтересными для таких мошенников (а часто - просто убийц), и получают от детей пусть по здешним масштабам небольшое (100 долларов в месяц), но по меркам России и Украины довольно приличное дополнительное содержание. Дети же гарантированно становятся собственниками недвижимости, и уже им не нужно будет (рано или поздно - но обязательно) заниматься весьма хлопотным и дорогостоящим процессом вступления в наследство. Наша компания может помочь всем желающим оформить такие договора.
Заодно, хотим напомнить всем нашим читателям, что в случае смерти родственников, их наследники должны подать заявление о вступлении в наследство и соответствующий пакет документов до истечения шестимесячного срока со дня смерти этого родственника. Пропуск этого срока (с чем наша компания особенно часто стала сталкиваться в последнее время) очень сильно осложняет и удорожает процесс вступления в наследство, и легко может привести к потере этого наследства.