Возможные сложности и опасности

Таких опасностей в основном две.

А. Первая опасность – покушение на права собственности или на права наследования на недвижимое или иное имущество со стороны посторонних частных лиц или организаций.

Нашей корпорации несколько раз приходилось сталкиваться с тем, что недвижимость, принадлежащая нашим Заказчикам, или полагающаяся Заказчикам по наследству, оказывалась в собственности другого лица в результате мошеннических действий этого другого лица.

Чаще всего для этого используются или поддельные доверенности и завещания, либо реальные доверенности и завещания, но полученные обманным путем. Причем довольно часто в роли мошенников выступают прямые родственники иммигранта – его бывшие мужья/жены, а то и родные братья /сестры, и даже – родители. Бывало, что доверенности или завещания просто подделывали у «черного нотариуса», или оформляли их у «секретаря сельсовета». Либо мошенники могут попросить человека (чаще -пожилого) прислать «генеральную доверенность» (дающую все полномочия по распоряжению недвижимостью) под предлогом ее нужности для присмотра за его квартирой и оплаты по ней коммунальных платежей, и продают по ней эту квартиру И так далее – фантазия у мошенников очень разнообразная. .

В таких случаях восстановить право собственности на свою недвижимость человек, как правило, может только в судебном порядке. Нашей корпорации приходилось несколько раз и консультировать Заказчиков в таких ситуациях, и вести судебные процессы по защите их интересов.

При этом надо помнить про две особенности российского /украинского правосудия.

Во первых, есть юридическое понятие «срока давности». Если человек узнал о нарушении своих прав, но промедлил с обращением в суд по защите этого своего нарушенного права (сейчас в России на это дается только один год), и пропустил этот срок, то закон и суд признает право собственности на недвижимость за ее новым владельцами, пусть хоть и будет неопровержимо доказано, что тот хоть трижды мошенник.

Во вторых, в России и Украине суды не всегда добросовестно и объективно рассматривают такого рода дела. Коррумпированный судья может вынести решение не пользу правого, а в пользу мошенника, если тот ему заплатит за это.

Для наглядности вышесказанного, относящегося к действиям частных лиц, в конце всего этого раздела VII, в приложении, описаны два характерных случая:
1***. Случай потери эмигрантом своего дома в Подмосковье из-за мошенничества его
бывшего родственника, затем, по сути, узаконенного российским судьей
2*** Случай потери наследственного имущества .

Б. Вторая опасность – имеется возможность появления претензии на права собственности на недвижимое имущество эмигранта со стороны самого государства. Причем, эти возможные претензии имеют oбъективно законное основание.

Это больше касается лиц, бесплатно приватизировавших квартиру или комнату, в России или Украине, и затем уехавших из нее на ПМЖ в другую страну

К примеру, если рассмотреть закон о приватизации жилого фонда в России, то в нем имеется следующие базовые положения.

1*****
«Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда».

2*****
«Статья 1. Приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде..»

3****
Статья 17. Органы государственной власти или органы местного самоуправления, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения.

То есть, если коротко, приватизация жилых помещений предназначается для лиц, проживающих в этих помещениях, и с целью улучшения его использования.

Но если человек выехал на ПМЖ в другую страну, и более в этом помещении не проживает и его не использует, то возникает вопрос – должно ли в таком случае за ним сохраняться полученное бесплатно право собственности на это жилое помещение, и право продать эту квартиру и забрать себе полученные за него деньги.

В частности, сейчас уже нельзя приватизировать свою находящуюся в России квартиру лицу, если будет установлено, что он в России не проживает (не является резидентом).

В этом плане во времена СССР государство поступало все же более логично – если человек уезжал на ПМЖ в другую страну, и более в прежде занимаемом им жилом помещении уже не нуждался, то он был обязан сдать государству это жилое помещение. Это правило касалось и купленных человеком кооперативных квартир – выплаченный за квартиру пай владельцу квартиры возвращался, а сама квартира – забиралась.

Для контраста, зададимся вопросом – возможна ли в США или Канаде ситуация, когда человек, получивший от государства в пользование квартиру (в субсидируемом фонде, или в доме для престарелых, и т. д, ), вдруг каким-то образом бесплатно оформляет себе право собственности на эту квартиру, затем уезжает на постоянное проживание в Россию, а спустя некоторое время продает эту квартиру по ее полной рыночной стоимости и кладет полученные за нее деньги себе в карман. Безусловно, что таких возможностей ни американское, ни канадское государство никому не предоставляет. В этом отношении оба эти государства здраво соблюдают свои интересы.

Тогда задается вопрос – почему Россия и Украина допускают такие возможности для покинувших эти страны лиц, и, главное, как долго такие возможности будут сохраняться. Тем более – в условиях резко ухудшившегося сейчас экономического положения в обоих этих странах, когда они вынуждены экономить даже на пенсиях стариков, массово увольнять госслужащих, и старательно искать разные дополнительные возможности пополнения бюджета. Не захотят ли Россия и Украина вернуться к более целесообразной практике Советского Союза в отношении жилья, бесплатно приватизированного эмигрантами???? Тем более, что сам российский закон о приватизации в своей статье 17 изначально предоставляет государству право возвращать жилые помещения в свою собственность . «с целью более рационального их перераспределения». Правда, в этой статье речь идет о выкупе жилья. Но сумма выкупа может быть приравнена к сумме расходов по приобретению права собственности, то есть также составлять те же несколько долларов, потраченных на оформление приватизационных документов.

Таким образом лицам, проживающим в США, Канаде и в других странах, и имеющим в собственности приватизированную квартиру или комнату в России и Украине, имеет смысл подумать и о таких возможных перспективах их прав на принадлежащие им бесплатно приватизированные жилых помещений.

Первая вышеописанная опасность (со стороны частных лиц или структур) существует давно и реально, но она касается все же сравнительно небольшой доли иммигрантов, владеющих недвижимостью в России и в Украине.

Вторая опасность – пока только потенциальная, но если она станет реальностью, то она будет касаться многих из тех, у кого осталась недвижимость в России и в Украине..

Здесь основных сложностей две – финансовая и документационная.

1. Финансовая сложность.
   Финансовая сложность связана с расходами на оформление наследственного имущества – нотариальными пошлинами и налогами на наследство.

Нотариальные пошлины на оформление наследства как в России, так и в Украине сравнительно невелики, и обычно составляют сумму порядка от нескольких сотен до одной тысячи долларов США.
Но вот налоги на наследство в России и в Украине – разные.
В России с 2005 года налоги на наследство вообще не оплачивается (независимо гражданства и места проживания наследника, от степени родства наследодателя и наследников, и вида наследования – по закону или по завещанию)

В Украине, если наследственное имущество находится в Украине, а наследником является иностранец (житель США/ Канады..), то независимо от родственных отношений между наследодателем и наследником, налог на наследство берется в размере до 17% от кадастровой (практически – рыночной) стоимости квартиры. Причем этот налог должен быть оплачен до выдачи наследственных документов на квартиру. Условно, при кадастровой стоимости киевской квартиры в размере 100.000 долларов США, налог на наследство составит 17.000 долларов США, то есть будет являться довольно существенным по размеру. Также, по российским и украинским законам, наследник наследует не только имущество и другие активы, но и все долги наследодателя (при этом ответственность каждого из наследников по долгам наследодателя ограничивается стоимостью перешедшего к нему по наследству имущества). То есть, наследник в таком случае должен будет уплатить долги наследодателя. Если наследник этого не сделает, то кредитор наследодателя по суду может наложить арест на унаследованное недвижимое имущество или другие активы, и потребовать их продажи для погашения долгов (что, рано или поздно, вполне может быть сделано).

• Документационная сложность.
  А. Первая документационная сложность – это отсутствие у некоторых из Заказчиков требуемых для оформления наследства документов – действительного паспорта, свидетельства о рождении, свидетельства о браке, правоустанавливающих документов, и т.д. В таком случае наследнику, имеющему российское гражданство, надо получать новый российский заграничный паспорт, и получать дубликаты утраченных документов. На это может потребоваться немало времени, а сроки подачи документов на наследство ограничены шестью месяцами со дня смерти наследодателя. Если такой наследник начал оформлять наследственные документы не сразу после открытия наследство, а у него просрочены российские как заграничный, так и внутренний паспорта, то для него необходимое подтверждение российского гражданства и получение нового российского загранпаспорта может занять срок в несколько месяцев. Тогда он может пропустить полагающийся срок принятия наследства по НЕУВАЖИТЕЛЬНОЙ ПРИЧИНЕ, и не стать наследником .

 

Б. Вторая документационная сложность состоит в том, что если в том, что если в наследственном деле участвуют документы, выданные в Канаде или в США (канадские/американские паспорта, свидетельства о рождении, свидетельства о браке или о смене фамилии, и свидетельства о смерти), то в этих документах нет отчества указанных в них лиц. Но оформление наследства и в России, и в Украине требует, чтобы во всех наследственных документов обязательно указывалось отчество как наследодателя, так и наследника. Решение такой задачи является достаточно сложным и небыстрым делом, и тут опять же могут быть пропущены обязательные сроки принятия наследства. Соответственно, наша корпорация имеет определенный опыт положительного решения таких задач.

Финансовые расходы по содержанию недвижимого имущества, находящегося в России или Украине, можно разделить на две категории – постоянные и случайные.

К постоянным расходам относятся расходы по оплате коммунальных платежей за квартиру, сборов на капитальный ремонт дома, и налогов за недвижимое имущество.

В последние годы, особенно начиная с 2015 года, как в России, так и на Украине, в связи с существенным ухудшением экономического положения в этих странах, начался значительный рост тарифов по оплате коммунальных платежей.

Также, с 2015 года в России введен дополнительный и немалый по размеру платеж на периодический ремонт зданий, в которых находятся квартиры.

Дополнительно, в России налоги на недвижимость с 2016 года будет рассчитываться исходя не из прежней сравнительно невысокой остаточной стоимости квартир по справке БТИ, а по их кадастровой
(практически – полной рыночной ) стоимости.

Также, за последние несколько лет в несколько раз выросли расходы на замену сантехнического и прочего оборудования, материалы и работу, связанные с необходимостью проведения периодического ремонта в квартирах, домах и т.д. (особенно, если они сдаются в аренду жильцам).

В результате, общая плата за квартиры, особенно в центральных районах крупных городов, и тем более в таком дорогом городе, как Москва, может вырасти до многих тысяч долларов в год, и стать довольно накладной для ее содержания.

Примечание.
Для компенсации этих постоянных расходов по содержанию квартир и для получения доходов часть владельцев сдает эти квартиры. Это, как правило, действительно позволяет выйти на положительный финансовый баланс.

Но и при сдаче эмигрантами своих квартир в аренду возможны свои сложности и опасности, описанные в следующем разделе.

К случайным расходам относятся расходы по оплате ремонта из-за возможных аварий.

Сюда относятся возможные или пожары в в квартирах и домах из-за обветшавшей или отсыревшей электропроводки, или затопления либо из-за проржавевших от времени систем водоснабжения и теплоснабжения, либо по невнимательности жильцов (к примеру, оставивших без присмотра включенный кран в забившейся мойке), и т.д.

В нашу корпорацию несколько раз обращались за консультацией люди, у которых произошло затопление как их собственной квартиры в России, так и затопление нескольких соседских квартир с нижних этажей. В одних случаях это происходило из-за прорыва проржавевшей системы отопления, в других случаях (чаще) – из-за небрежности арендующих квартиру жильцов. В таких ситуациях пострадавшие имеют законное право на возмещение ущерба, который они могут насчитать в очень большом размере. При этом, при любом варианте причины затопления, именно владелец квартиры (а не допустивший такое жилец) обязан в установленный законом срок возместить этот нанесенный соседям ущерб.

Примечание.
Если местонахождение владельцев квартиры пострадавшим соседям неизвестно (или специально признано неизвестным), а владелец квартиры не выходит на контакт с пострадавшими соседями, или не оплачивает им обозначенную ими цену ремонта, то его квартира в судебном порядке может быть продана кому-либо по специально сделанной недорогой оценке. Тут начинает действовать статья 293 Гражданского Кодекса Российской Федерации (и аналогичной на Украине), которая называется: “Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение”. Эта статья касается всех иммигрантов, оставивших жилье в России/СНГ, поэтому приведем ее текст :”Если собственник жилого помещения …бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, …. суд, по иску органа местного самоуправления, может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения, с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения”.
То есть, из полученных за проданную по невысокой цене (как требующую ремонта) квартиру денег оплатят судебные издержки и компенсируют ущерб пострадавшим, а остаток положат в банк на имя бывшего владельца.

Для исключения возможности такого варианта развития событий желательно, чтобы соседи и участковый знали, как в случае чего связаться с владельцем квартиры, или с его представителем на месте.

Опасности при сдаче квартир в аренду в основном следующие.

Во первых, в некоторых случаях сдаваемую квартиру можно просто потерять.

Если квартиру арендуют террористы (а такие случаи уже описывались в российской прессе), и ими будут совершены какие-либо террористические акты, то владельца такой квартиры могут посчитать соучастником этой террористической деятельности, и он может получить как уголовное преследование, так и конфискацию квартиры.

Также, как уже описано выше, квартиранты могут устроить пожар или затопление как арендуемой ими квартиры, так и соседних квартир. Ответчиком перед пострадавшими в таких случаях является не арендатор, а владелец квартиры. Убытки от такого дела могут быть таковы, что для покрытия нанесенного ущерба придется продавать квартиру (или добровольно, или по судебному иску со стороны пострадавших соседей

Во вторых, в арендованной квартире может быть устроен или бордель (и, как правило, такого рода занятий женщины «работают» как правило, именно в арендованных квартирах), или, наркопритон. Опять, владельцы квартир таких случаях могут быть обвинены в соучастии в незаконной или уголовно наказуемой деятельности, с соответствующими достаточно неприятными последствиями.

Примечание к этим двум случаям.
Придти к владельцу квартиры или к его представителю на месте, и договориться насчет аренды квартиры, могут вполне приличные как по виду, так и по документам люди, и снять квартиру как бы для своего собственного проживания. Но это никак не гарантирует от того, что реально в квартире не поселятся совершенно другие люди, и что эти квартиры не будут использованы в вышеописанных целях. .
К тому же, у эмигрантов, как правило, имеются сложности контроля за ситуацией в сдаваемой квартире. Сам он ее контролировать реально не сможет. Можно договориться и взять контролера квартиры на месте, платя ему какую-то сумму. Но и тот каждый день в квартиру ходить не будет, да и жильцы такого не потерпят. Обычно в проверяемую квартиру ходят не чаще одного раза в месяц, и заходят в нее на несколько минут. Что в квартире делается в остальное время – сказать сложно.

В третьих, достаточно часто бывают случаи, когда арендаторов по каким-то причинам просят покинуть квартиру (кончился срок аренды, не платят за аренду, портят квартиру, и т.д.), а те отказываются выезжать из квартиры.

Интересно то, что такое случается как при аренде квартиры посторонними людьми, не считающими для себя за грех попользоваться даром чужой квартирой, если такое возможно, так и когда владельцы сдают свою квартиру своим родственникам, друзьям или знакомым на льготных условиях, за цену, существенно ниже средней рыночной цены аренды на такое жилье (а иногда просто за оплату постоянных коммунальных и иных платежей). В результате такие «свои люди», привыкшие долгое время пользоваться этой квартирой на льготных условиях, оказываются вынуждены снимать другую квартиру и переезжать в нее. Для них это и большие хлопоты и неудобства, связанные с самим переездом, и большие финансовые проблемы. Таких льгот по платежам, как прежде, у них уже не будет, а платить полную рыночную цену аренды куда более накладно (да и не все физически могут платить такую цену). Но идти в худшее жилье (или даже на улицу) – не хочется. И тогда бывает, что жильцы вместо благодарности владельцу за долгое льготное пользование квартирой высказывают свое резкое недовольство относительно их выезда, и «садятся в осаду». Был случай, когда в такой ситуации владельцам квартиры (нашим Заказчикам) прямо сказали «живете себе в Канаде, там и живите, а нас лучше не беспокойте, а то как бы чего плохого не случилось..». Поэтому, хотя сдавать
квартиры знакомым людям вроде как и спокойнее, но принятые в таких случаях более льготные условия сдачи квартир в аренду иногда дают такой вот негативный эффект.

При этом надо знать, что отношения между владельцами квартир и арендаторами являются гражданско-правовыми отношениями, и полиция в такие отношения не вмешивается. Следовательно, просто вызвать полицию для выселения жильцов – не получится, это не их дело. Поэтому приходится выселять таких арендаторов по суду, со значительными расходами на организацию этого процесса, на адвоката, на исполнительное производство, и т.д. Занимают такие процессы долгое время, и иногда длятся годами.
При этом, если судом принудительно выселяются «свои люди», то, соответственно, резко портятся родственные или дружеские отношения с этими родственниками или друзьями, и возможны разные неприятные сюрпризы от таких «обиженных».

В четвертых, часть лиц, по многу лет сдающих свои квартиры, не сообщает об этом в налоговые органы как страны нахождения квартиры, так и страны проживания владельца квартиры. Но раньше или позже, это может привести к серьезным проблемы во взаимоотношениях с налоговыми органами и той, и другой страны, и к очень большим пеням. Доказать, что квартира сдается, не особо сложно. В частности,
достаточно, никого не спрашивая, просто посмотреть, кто оплачивал коммунальные платежи и налоги за квартиру за время, прошедшее с момента выезда владельцев квартиры за границу, и проверить, получал ли этот человек деньги на эти платежи от владельца квартиры. Рассчитывать, что жильцы или друзья в случае чего «прикроют» владельца квартиры -особо не
стоит. Мало кто на деле согласится на риск дачи заведомо ложных показаний налоговым органам.

Примечание.
Кроме вышеуказанных рисков, сдача квартир часто не обеспечивает гарантированного постоянного дохода.

В нынешние кризисные времена предложения на рынке аренды сильно превышают спрос, и найти арендатора, особенно хорошего – непросто. Очень многие из сдаваемых аренду квартир подолгу простаивают, и иногда пустуют больше времени, чем сдаются.
Даже если квартиру на длительный срок снял в аренду прежде надежный человек, то и он в любой момент сам может оказаться неплатежеспособным (понести убытки, потерять работу, стать нетрудоспособным инвалидом, и т.д.) .
Поэтому, если владельцу квартиры нужны гарантированные постоянные доходы, и владелец сам в будущем этой квартирой пользоваться не планирует, то бывает лучше продать квартиру, а полученные деньги положить на долгосрочный вклад в достаточно надежных российских банках первой категории (Сбербанке. Альфа-банке, и т.д.) Тогда эти деньги дадут не меньшую сумму дохода, чем обычно платит арендатор такой квартиры. А банк платит проценты все же куда стабильнее, чем любой частный арендатор.
Сейчас деньги в банках первой категории в России, в которых вклады гарантируются государством, деньги на срочный вклад можно поместить под 9 – 12 % годовых. ,0 ( и более) процентов годовых.
Положим, средней руки однокомнатную или небольшую двухкомнатную квартиру в спальном районе Москвы сейчас можно продать за сумму в~ 100.000 долларов США).
При помещении этих денег в банк на долгий срок и под вышеуказанные 12%, продавец будет получать,не трогая основной капитал, а в качестве получаемого дохода, сумму в 12.000 долларов в год, или 1.000 долларов в месяц, причем гарантированно и непрерывно. За сданную в аренду такую квартиру ее владелец, с учетом всех связанных с арендой обстоятельств, зачастую будет получать меньше.

Гражданка Б проживала в штате Нью-Йорк, США. В 1992 году эмигрировала в Америку, оставив на всякий случай дом в одном из городов ближнего Подмосковья. Через несколько лет, прочно закрепившись в США, она решила продать этот дом. Начали собирать справки, и с удивлением узнали, что дом уже давно по цепочке сделок дарений принадлежит другому лицу. Причем в первый раз дом был подарен по доверенности, которую якобы выдала сама гражданка Б. Новый владелец дома заявил, что знать ничего не хочет, и будет всеми силами отстаивать свои права на подаренный ему дом. Подали заявление в суд о признании сделки дарения дома недействительной. Подняли документы, нашли доверенность. Доверенность сразу вызвала несколько вопросов. Во первых, она оформлена в России через два года после безвозвратного выезда гражданки Б из России в США. Во вторых, в самой доверенности нет ни даты рождения гражданки Б, ни данных ее паспорта. В третьих, доверенность была оформлена по якобы представленному старому внутреннему паспорту гражданки Б, и в ней написано, что гражданка Б все еще прописана в этом доме. Но в те времена все выезжающие на ПМЖ в обязательном порядке должны были сдать свой внутренний паспорт и выписаться из России, без этого загранпаспорт на ПМЖ просто не выдавался. Затем, доверенность заверена не нотариусом, а “специалистом районной администрации”. Почему не нотариусом – непонятно. По закону о нотариате, это возможно только в случае, если в данном населенном пункте вообще нет нотариусов, а в том подмосковном городе нотариусов много. Далее – более. В заграничном паспорте гражданки Б есть только штамп о ее выезде из России в 1992 году, штампов о последующих въездах в Россию нет. Если гражданке Б действительно нужно было сделать доверенность, то для этого нет нужды ехать в Россию, доверенность легко оформить в США, в консулате или апостилем. Все это (а также рад и других признаков) показывало, что доверенность либо сама поддельная, либо сделана по поддельным документам. Однако судья на все эти доказательства высказался, что они – косвенные. Теоретически это подразумевало, что гражданка Б могла въехать в Россию либо вообще нелегально, либо по каким-то образом где-то взятому другому загранпаспорту (и это при наличии у нее своего действующего загранпаспорта), и оформить в России эту доверенность, зачем-то используя при этом свой уже недействительный старый внутренний паспорт (опять же при наличии пригодного для нотариальных дел действующего загранпаспорта). Поэтому судья назначил почерковедческую экспертизу подписи гражданки Б на оспариваемой доверенности. Гражданка Б согласилась. Для экспертизы надо было получить от гражданки Б официально заверенные образцы ее подписи. Судья сказал, что отправил официальный запрос в соответствующие органы США. Ждали этот запрос более года – не дождались, так он и не пришел. В итоге, гражданка Б за свой счет полетела в Россию, и сдала образцы своих подписей. Доверенность и образцы подписей направили на экспертизу. Далее – самое существенное. Наверное, многие помнят, что в России и на Украине при заверении подписи человека у нотариуса он обязан сначала полностью написать прописью свои фамилию, имя и отчество, и только затем поставить свою подпись. Делается это потому, что у многих людей их подпись представляет собой невнятную закорючку, и в случае чего при проверке эксперт не может определить, кто эту подпись-закорючку поставил – недостаточно графического материала. После проверки нашей доверенности эксперт вынес определение, что написанные на ней прописью фамилия, имя и отчество сделаны точно не гражданкой Б, а по самой подписи он заключения сделать не может – там стоит неясный росчерк, мало материала для сравнения.
Получив заключение экспертизы, судья в итоге вынес решение – ” В удовлетворении иска (ФИО гражданки Б) об истребовании из чужого незаконного владения у (ФИО нынешнего владельца дома) имущества в виде …. дома……по адресу… - отказать”.
Мотивы – следующие. Главное – по несоответствию подписей на доверенности, даем прямо из решения суда “Суд находит, что заключение эксперта не может служить бесспорным доказательством в подтверждении того, что истица не подписывала указанную доверенность. ….. Суд находит, что выполнение записи (указаны фамилия-имя-отчество гражданки Б) в доверенности не самой истицей, а иным лицом, не имеет юридического значения… Сама по себе расшифровка подписи, т.е. указание фамилии, имени и отчества доверителя не может являться подписью, то есть не может удостоверять доверенность от имени заявителя”. Это решение судьи по поводу подписи было показано нескольким российским нотариусам. Реакция всегда одна – писать фамилию, имя и отчество полностью перед подписью должен только сам доверитель, и требуется это именно для того, чтобы можно было проверить, кто именно расписался – то лицо, от которого выдана доверенность, или какое-то другое, и таким образом определить, настоящая эта доверенность или поддельная. Далее, в качестве свидетеля на суде допросили “специалиста районной администрации”, который заверял эту доверенность. Вопрос к ней – кто ее подписывал. Та утверждает, что именно гражданка Б в ее присутствии сама ставила подпись на доверенности. Это судья оценивает дословно так “У суда нет оснований не доверять показаниям допрошенного свидетеля, поскольку она несет уголовную ответственность за дачу заведомо ложных показаний”. Но, по сути дела, этот специалист косвенно подозревается в прямом соучастии в подделке доверенности, то есть в уголовном преступлении. Это – очень заинтересованное лицо. Если она скажет, что документ в действительности подписывало другое лицо, а не гражданка Б, то сразу получит весомую уголовную статью. Так что она скорее всего скажет суду? Однако, по решению судьи, если свидетель (косвенно – подозреваемый) дает показания под угрозой ответственности за дачу заведомо ложных показаний, то тогда у суда “нет основания не доверять показаниям допрошенного свидетеля”. То-есть, по мнению данного судьи, все сказанное кем-то под присягой считается истиной, поскольку сказано под присягой. Следующим доводом судьи об отказе, было заявление нынешнего владельца дома, что он н “переоборудовал мансардное помещение на 2-м этаже под жилое помещение…. Если же истица истребует в т. ч. и переоборудованное истцом помещение без какой-либо компенсации, то это будет неосновательным обогащением…”. И еще несколько пунктов аналогичного содержания, подтверждающих итоговое решение судьи, что надо все оставить как есть, и что никаких возвратов или хотя бы компенсаций гражданке Б не полагается. Областной суд оставил решение районного суда в силе….

Какие же выводы можно сделать из данного случая ?.

Первый вывод – слабая защищенность граждан перед мошенниками, продающими их недвижимость по поддельным документам (особенно если эти граждане находятся вдали от своей недвижимости, и она пустует и не контролируется). Оказывается, что продать чужую недвижимость относительно несложно. Для этого достаточно узнать только адрес ”нужного объекта”. Сейчас по адресу квартиры любой человек может официально получить информацию о том, кому она принадлежит. Чуть больше усилий, и можно получить всю потребную для продажи квартиры информацию – ФИО владельцев, их даты рождения, данные паспортов, на которые оформлено право собственности, кто прописан в квартире, и т.д.. Имея эти данные, можно составить поддельную доверенность на продажу квартиры. Заверить такую доверенность относительно нетрудно. “Черного” нотариуса или “специалиста районной администрации”, согласного заверить даже заведомо поддельную доверенность, в России и на Украине найти можно. В случае чего тот заявит, что доверитель к нему действительно приходил. А если что оказалось не так, то это значит одно из двух. Либо к нему пришел человек, очень похожий на фотографию в паспорте. Действительно, при желании можно найти подходящий типаж человека, и так хорошо его загримировать, что он будет очень похож на фото в паспорте. Особенно если речь идет о пожилых людях, чья последняя фотография в паспорте (в возрасте 45 лет) была сделана лет 20 -25 назад, и который на свое прежнее фото уже и сам мало похож. Либо нотариусу предъявили хорошо подделанный паспорт, а он не виноват, что не смог определить подделку. В принципе, таким образом (похожим человеком или хорошо подделанным паспортом) можно обмануть и добропорядочного нотариуса. Есть и гораздо более простые способы заверения поддельных доверенностей.
Потом по такой доверенности получают все требуемые для продажи справки и документы, вплоть до дубликатов якобы утерянных правоустанавливающих документов, вскрывают дверь в квартиру, показывают ее покупателям, и в итоге проводят сделку продажи чужой квартиры.
Второй вывод – слабая защита граждан со стороны государственных органов, в данном случае суда, призванных защищать граждан от действий мошенников. Как видно из приведенного дела гражданки Б, даже при, казалось бы, полной очевидности того, что ее дом был незаконно подарен по поддельной доверенности, и должен быть ей возвращен (сделка совершена не по воле собственника, и являлась безвозмездной), судья посчитал, что доказательств тому недостаточно, и вынес решение не в ее пользу. Гражданка Б осталась без дома и без каких-либо компенсаций за него. Здесь два варианта, один хуже другого. Первый вариант – плохой. Ведущий это дело судья был пристрастен (корпорация предполагает, что данного судью попросту подкупил человек, владевший домом во время проведения судебного процесса), и потому судья вынес заведомо неправомочное решение. Тогда это означает, что любой гражданин может быть ограблен с помощью поддельной доверенности, и есть вероятность, что судья окажется пристрастным (купленным), и не станет защищать пострадавшего. Второй вариант – очень плохой. Ведущий это дело судья был объективен, и вынес действительно правомочное решение. Тогда это означает, что любой гражданин может быть настолько “грамотно” ограблен с помощью поддельной доверенности, что его не может защитить даже объективный и добросовестный судья.
Подводя итог, можно дать две рекомендации тем, у кого осталась недвижимость в России и на Украине. Если она Вам еще нужна, то следите за ней внимательно, и почаще проверяйте, кому она принадлежит – Вам или уже кому другому . А если уже не очень нужна, то не стоит без особой нужды держать дорогое имущество в зоне повышенного риска его потери.

Примечание.
Прочитав вышеописанное, человек, решивший купить находящуюся в России или Украине квартиру, квартиру, принадлежащую эмигранту, может решить, что если договор купли-продажи такой квартиры подписывает не сам ее владелец, а его представитель на месте по оформленной ее владельцем заграницей доверенности, то такая покупка квартиры является слишком рискованной.

Но это – не так. Есть определенный набор нижеследующих правил и действий, которые гарантируют полную легитимность покупки квартиры, совершенной по сделанной за границей доверенности.

Ниже в разделе IV, подробно рассматривается темa продажи квартир по доверенностям.